환경과 부동산 최유효이용

물 공기 등 자연 환경과 지리적 위치의 고정성(부동성이나 비 이동성으로도 표현)이란 특성을 가진 부동산은 원천적으로 바꾸기 어렵다.

하지만 물과 공기가 사람에 의해 어느 정도 그 상태를 보존하고 개선 할 수 있듯 부동산 또한 사람에 의해 보존과 개선이 가능하다.

“최고의 개발과 이용은 보존”이란 말은 환경이나 부동산이나 똑같이 진리 이다.

환경이나 부동산은 사람들이 필연적으로 일정부분 이용이나 개발을 하지 않을 수 없다.

부동산에서 최유효이용이란 주변 환경에 맞게 해당 부동산을 가장 잘 이용하는 것을 말한다.

지리적 위치의 고정성은 토지의 가장 큰 물리적 특성이다.

인간의 힘으로 이동시킬 수 없다는 이 특성 때문에 부동산은 공산품과 달리 비 표준화된 독·과점 시장의 상품이 될 수 밖에 없다.

따라서 토지의 가격은 일물일가의 법칙이 성립되지 않고 그 수익 또한 개별적이다.

사람들은 이런 토지의 자연적 특성에 그 토지 만 가지는 인문 사회적 환경을 가미해 해당 토지가 최유효이용이 되도록 분필, 합필하기도 하고 그 용도를 바꾸기도 한다.

개별성이나 비동질성에 의해 동일한 토지는 오직 하나 뿐이라는 점이 대전제가 되지만 그 특성 안에는 다양한 용도의 이용(활용) 방안이 있다는 말이다.

같은 가격에 부동산을 매입해도 그 부동산의 가치는 이런 최유효이용 여부에 따라 증대되거나 축소된다.

보통 최유효이용이라면 건폐율, 용적율, 도로의 사선제한 등을 계산해 건축법이 허용하는 최대한 크기로 건축하는 것이라고 생각하는 사람이 많다.

이는 수요가 있다면 맞는 말이지만 주변에 이런 건물이 많아 공급이 넘친다면(서울대 인근의 고시촌같이) 건물의 크기로 접근하는 것은 무리이다.

건폐율과 용적율을 다 채워 짓는 것 보다 규모가 좀 작아도 상가나 피트니스센터 같은 다른 용도를 생각해야 한다.

공단의 공장을 경매 받아 음식점으로 개조한 사람, 이주자 택지를 받아 1층 상가와 2층 주택으로 주거와 수익을 원하는 사람이 많아 그 공급이 넘치자 1층 상가를 원룸으로 개조해 안정적인 수익을 얻는 사람, 시내의 허름한 단독 주택을 친지 3명이 매입해(아파트 가격에 비해 단독주택 가격은 상대적으로 저렴하다.) 땅콩주택을 지어 노후를 보내는 사람(모여 사는 재미는 덤),여름이면 악취가 나는 하수 하천과 맞물린 집을 매입해 구거 점용 후 집 앞 도로와 주차장을 확보한 사람, 후미진 하천 옆의 자투리땅에 장례식장을 개장한 사람 등 다양한 최유효이용 실 사례들이 있다.



물론 이들 토지의 최유효이용은 꼭 매입해서 할 필요는 없다.

자신이 현재 보유하고 있는 땅이 쓸모없다고 생각하여 방치해 둔 사람들도 한 번 쯤 최유효이용을 생각해 보면 된다.

지금까지는 대다수 부동산 보유자들의 토지에 대한 최유효이용에 대한 생각은 정형화 되어 있다.

좀 더 창의적인 활용 방안에 대한 생각 보다 안전하게 손대지 않고 그냥 놔두면 주변 변화로 자연스럽게 가격이 오르던 경험에 의존하고 있다.

도시화 산업화가 급속하게 진전 되던 80 · 90년대에 그것이 가장 좋았다.

그 시기에는 우리 환경이나 부동산이 너무 무절제하게 이용 왔고 시간이 지나면서 운만 맞으면 그 토지의 가격은 상승 했다.

토지는 물론 아파트등 부동산 가격이 하락하거나 거래가 실종된 현 상황에서는 기존의 사고에서 벗어나지 못하는 것은 바람직하지 않다.

이제 정부나 개인이나 부동산 최유효이용 대책을 세우는 것이 절실한 시기가 되었다.

대책을 세우는 데는 자국의 상황을 먼저 검토해 봐야 하는 것은 기본이고 더 나아가서 현재는 지구촌 시대라는 점을 강조하지 않을 수 없다.

자국 정부와 기업의 부동산 최유효이용은 개인의 보유 부동산에 지대한 영향을 미친다.

하지만 어디에도 틈새와 예외는 있다.

음식점이 50만개가 넘어 인구 100명당 하나이지만 잘 되는 곳은 잘 되고 현상유지도 어려운 곳도 있다.

잘 되는 음식점은 여타 보다 무엇이 달라도 다른 비법이 있듯 부동산 또한 발상의 전환에 의한 최유효이용 방안이 비법이라면 비법이다.

그 방안을 찾아내야 한다.

자신의 부동산에 맞는 고유의 방안은 그냥 나오는 게 아니다.

자주 변하는 정부의 부동산 금융, 부동산 거래 규제, 세제등 정책 방향 보다 과거 그런 정책 속에서도 일관된 흐름을 읽어야 한다.

이는 물론 어려운 일이다.

하지만 노력만 하면 얼마든지 그런 흐름을 감지 할 수 있다.

예를 들어 그런 정부의 정책 방향 아래서 대기업이 자신들이 가진 부동산 을 어떻게 운용하고 있으며 부동산 중개업소나 은행 등 부동산 유통이나 부동산 금융의 변화가 어떤지 찾아보면 대강의 흐름을 알 수 있다.

삼성, 한화 등 국내 굴지의 대기업 들이 신규 아파트 단지 개발 보다 재건축 재개발에 경쟁적으로 공들이는 이유도 부동산 최유효이용과 무관치 않다.

기업이 촉각을 곤두세우고 있는 것은 우리의 상황 보다 우리와 부동산 환경이 비슷한 동아시아 특히 일본과 중국의 부동산 시장 움직임이다.

2000년 대 이전의 우리 부동산은 일본에서 배우고 중국을 선도 해 나간 것으로 대다수의 사람들이 인식하고 있지만 사실은 각개 국가가 그들 나름의 부동산 최유효이용 문제에 고심하고 있었다.

일본은 원전 사고와 부동산 거품 붕괴 후 양적 완화로 부동산 시장을 변화 시키려 하고 있고, 중국은 지진과 급속한 산업화로 인한 대기오염, 토양오염등 에도 불구하고 내수주도의 안정, 지속적인 경제 발전을 위해 도시 기반 정비와 농촌에 고속도로를 내고 농업보다 제조 · 써비스업에 치중해 소비 확대를 꾀해 부동산 시장을 변화 시키려 하고 있다.

이런 상황은 누구나 알고 있지만 공기가 너무 많고 가까이 있어 그 중요성을 모르듯 우리는 그것을 우리 부동산 상황에 대입해 보려 하지 않는다.

일본 중국은 물론 유럽 국가에서도 마찬가지다.



지구촌 다른 나라의 그린벨트, 습지 보호 등도 신문에 보도 되는 일상의 일로 치부한다.

90년대 초 부터지만 영국은 그린벨트에 있는 주택이 시내의 저택 보다 가격이 더 높게 평가 되고 있으며 지금도 그렇다.

이런 것들에서 우리는 우리가 보유하고 있거나 투자 할 부동산에 대입해 최유효이용의 단초를 찾을 수 있다.

이제 우리도 각국의 부동산 최유효이용 중 우리가 타산지석으로 삼을 만 한 것들을 찾아 나서야 한다.

특히 개인의 경우 인구 밀도가 높은 세계적인 도시들이 어떤 최유효이용 방안으로 부동산을 개발하고 활용하는 지를 탐색해 볼 때가 되었다.

일본 동경의 부동산은 20년 전 거품 붕괴 후에도 계속 가격이 올랐다.

이는 최근 요란하게 변주되고 있는 엔저를 기반으로 한 ‘모 아니면 도’식의 아베노믹스에 의한 부동산 가격 상승을 말하게 아니다.

고도의 건축기술의 발달과 함께한 하나 뿐인 해당 토지의 최유효이용 방안을 찾은 각개 부동산에(리모델링나 신축한 멘센이나 오피스텔 등) 한정 된 이야기 이다.