“최고의 개발은 보존”이라는 말과 같이 “최고의 부동산 투자는 일정기간 쉬는 것”이란 표현은
궤변이 아닐 수 있다는 생각을 해 본다. 물론 그냥 쉬는 것은 아니다.

부동산의 흐름을 주시하고 자신의 주변 부동산 현장에 자주 밟아 보고 많이 생각 해 보면서
쉰다는 의미다.

매수 계약서를 쓰는 등 투자에 결정적으로 나서지 만 않을 뿐 언제든 기회가 오면 결단을
내릴 준비 과정으로 숨고르기를 한다는 말이다.

아직도 조상에게서 물려받았거나 의도적으로 그린벨트에 투자해 몇 십 배의 수익을 올렸다는
전설은 현재 진행형 이다. 하지만 이에 공감하는 일반인은 이제 많지 않다.

지금은 여러 사람들이 부동산 투자는 ‘수익형 부동산’ 이라고 한다.

수익형 부동산으로 주거용으로 도시형 생활주택, 2가구 생활형 아파트, 소형 아파트, 오피스텔 등이 있다.

수익형 상가로는 테마형 상가, 시트리트 상가, 중심 상가, 아파트 단지 내 상가 등으로 나뉘고
집단 상가나 단독 상가로 나누기도 한다. 토지로는 주차장, 야적장, 물류센터, 창고 등을 들수
있다.

모든 월세 수입이 가능한 부동산을 수익성 부동산이라 말한다.

수익성 부동산 투자 시 필히 알아야 할 것은 “수익법”에 의한 부동산 평가 방법이다.

거래사례법이나 원가법에 의한 평가 보다 2000년 대 초 이후로 “수익법”에 의한 평가가 일반화 되고 있다.

이는 일반 경기의 불황 예측과 맞물려 부동산의 현금 흐름이 중시 되면서 나타나고 있는 현상
이다.

“수익법”에 대해 쉽게 설명해 본다.

예로써 월세 50만원을 받는 오피스텔이면 년 600만원의 수입이 있다.

1억을 은행에 맡겨서 월 25만원의 이자를 받는다면 월 50만원 즉, 12개월 동안 600만원을
받으려면 은행에 2억을 맡겨야 한다.

이 경우 월세 년 600만원 수입이 있는 이 부동산의 가격은 2억이다.
 
2억에 대한 600만원인 이 부동산의 수익률은 3%이다.

만약 이 부동산을 1억에 샀다면 그 수익률은 6%이다.

5천만 원에 월세 년 600만원을 받을 수 있는 부동산을 샀다면 그 수익률은 12%로 은행 보다
4배의 수익이 보장 된다.

하지만 부동산 활동 현장에서 이 수익률은 함정이 있다.

입주자가 1년 동안 바뀌지 않아야 하고(월세를 계속 내야하고), 재산세 · 취득세 등 각종
세금과 도색 · 수리 등 각종 건물의 유지 보수비 등을 감안하지 않았기 때문이다.

이런 요소를 계산에 넣으면 최소 5%가 보장 되어야 본전이 된다.

6%이상의 수익률이 보장되고 4-5년 후 시세 차익까지 기대하고 언제든 현금화 할 수 있는
부동산을 찾는 것은 보통 어려운 일이 아니다. 이런 여러 조건을 갖춘 부동산은 쉽게 시장에
나오지 않는다. 내가 좋으면 소유자에게도 좋은 부동산이기 때문이다.

최근들어 소형 아파트나 도시형 생활주택과 오피스텔은 투자 금액도 적고 관리에도 별다른
애로가 없는 것으로 알고 있다.

반면 잘하면 4-50만원의 고정 월세와 4-5년 후 산 가격 보다 많이 오를 수 있다고 생각 한다.

하지만, 부동산 현장 실제 상황에서는 ‘좋은 부동산에 언제나 동반되는 예측되는 몇 가지
일반적인 함정’이 있다.

땅값, 건축비의 상승하기만 하는 데 반해 이웃의 기존 건물과 비교해 잘 짓지 않고는 입주자
찾기가 어렵다는 점이다.

그래서 초기 투자 자금이 많아지는 추세에 대한 대책이 필요하다.

또한, 매수 물건의 경우도 이런 좋은 부동산은 찾기 어렵다는 점이다.

만약, 소유자에게 이민 등 특별한 경우가 생겨 좋은 부동산을 매도해야 하는 경우가 생겨도
내 손에 들어오기 쉽지 않다.

우선 그 소유자의 형제나 가까운 친지가 그 부동산을 선점 할 확률이 높기 때문이다.

수익성 부동산은 일부를 제외하고는 관리도 어렵고 투자 금액이 많아 일반인들이 접근하기
쉬운 부동산은 아닐 수 있다.

하지만, 평소 생활의 일부로 부동산 활동을 하다보면 의외의 기회가 오는데 문제는 그 기회를
놓치는 경우이다.

부동산을 보는 남다른 안목을 키우기 위해 일상에서 부동산 공부와 부동산 현장에 부지런하고 건물주 등 주위와 교분을 쌓으면 분명 기회는 온다.

로또 복권 보다 1000배는 더 확률이 있다는 말이다.

왜 부동산 투자 현장에서 부지런해야 하는가.

그 현장에 항상 있어야 ‘시세와 가치의 차이, 환금 가능성, 미완성 개발호재 (그것이 당해 건물이나 토지나 건물 일 수도 있고 그 부동산이 위치한 지역의 미완성 개발 호재 일 수도 있는)를 가늠 할 수 있다.

먼저 지역적으로 공급이 얼마나 많은지 소위 수급 불균형과 향우 수급을 예측해 본다.

다음으로 1개 부동산의 재축이나 일단의 부동산의 재건축의 현재 규제는 어느 정도이고
향후, 규제 강화의 정도가 어떠 할 지를 본다.

신문이나 방송에서 전하는 통계는 작년 대비인 경우가 많고 현재의 발표도 1-2개월 전의
수치이므로 말 그대로 참고 일 뿐이다.

현장에 있어야 현장의 현재 흐름을 자기 기준으로 분석 할 수 있다.

한편 수익성 부동산 투자 시 아주 오래된 금언 하나, 이는 꼭 부동산이 아닌 일반 의사결정의
순간순간에도 적용되는 금언이 있다.

“과욕은 금물이다.”

특히, 부동산 투자 시 “모든 것은 땅에서 나왔고 땅으로 돌아간다."는 나름의 투자 철학을 정립해야 한다.

이래야 자신 만의 기준을 세우고 그 안에서 자신이 가장 편안한 상태에서 투자에 나설 수 있다.

또한, 이런 투자관을 견지해야 충동적 결정이나 일시적인 편견에서 자유로울 수 있다.

만약 자신이 수익성 부동산에 투자에 여력이 부족하다면 현재의 삶에서 과감 전환을 해보는
방법도 있다.

5일 장이 서는 면단위에서 자급자족하는 귀촌을 생각해 본다.

생활비를 수도권 생활의 반으로 줄일 수 있고 마음과 몸의 건강은 덤으로 얻을 수 있다.