마음을 비우면 충분히 예측 할 수 있는 상황인데도 내일이 되면 오류를 범하는 게 좋은 부동산 고르기다.

좋은 부동산은 언제나 함정이 동반된다는 말이 있다.

이런 함정을 살펴 봄 으로써 이에 대처하고 부동산 투자에 대한 기본자세를 가다듬어 보자.

부동산 현장에서는 실제로 좋은 부동산 보다 좋은 부동산으로 포장되어 출시되는 물건이 더
많다.

수익성 등이 과대 포장되어 좋은 부동산으로 둔갑한 ‘속빈 강정’인 것.
또 ‘내 것이 아닌 물건을 싸게’ 팔거나 ‘정당한 대리권을 위임 받지 않은 물건을 대리’하는 적극적 사기의 경우도 있다.

 


상가를 매입 할 경우 이미 월세가 계약이 되어 수익성이 증명 된 경우도 주의가 요망된다.

월세가 주변의 동종 다른 물건 보다 현저히 높은 경우 그 월세 계약의 진위 여부를 따져 봐야
한다.

드문 경우지만 타산지석 차원에서 부풀린 계약으로 좋은 부동산이 된 사례를 보자.

예로써 보증금 5천에 월 50만원에 계약기간 1년으로 계약되어 실제 임대차 되어 운영하는
점포가 있다고 가정 해 보자.

이 실제 계약을 보증금 5천에 월 90만원으로 별도의 부풀린 계약서를 상호 합의하에 작성한다.

이 부풀린 계약서로 수익률을 계산하면 수익률이 높아지고 그 높은 수익률은 매도에서 유리한 조건으로 작용한다.

임대인은 점포 매도 전에는 세입자에게서 매월 40만원의 월세를 받는다.(실제 계약 보다 10만원을 덜 받는 것이다.)

해당 부동산을 6개월 후 매도되어 소유권이 이전 될 경우 기존 임대인은 남은 6개월에 50만원을 곱해 300만원을 세입자에게 한꺼번에 보상해 준다.

세입자는 계약기간 동안 더 내야 할 임대료를 전 주인에게서 받은 셈이다.

 


빌딩의 경우 주변 보다 현저히 싸 좋은 부동산이 된 사례를 보자.

현저히 싼 가격으로 매입 했지만 매입 후 위생 시설이나 냉 난방시설 엘리베이터의 수리나
교체에서 너무 많은 돈이 들어가는 경우이다.

이 경우 주위 건물 보다 더 비싸게 사는 꼴이 된다.

택지나 상가 등 특별 분양권 같은 딱지거래의 경우 주민등록증을 위조 하거나 대리인으로
부적격자가 매도에 나서는 경우도 있을 수 있다.

토지의 경우 현장 답사가 필수이다.

더구나 현저히 싸거나 대금 지급 등 다른 조건들이 좋은 땅이라며 더욱 그렇다.

이제는 고전이 되었지만 ‘지적도에는 있는데 현장에 가보면 강물이 흐르는 강바닥에 위치한’
실제 없는 땅 사기도 있었다.

실제 자신의 부동산 거래에서는 생기지 않을 것 같은 이런 여러 상황을 구구하게 적시 하는 것은 “싼 것이나 거저 얻어 지는 게” 없다는 말을 하고 싶어 서이다.

비교적 정확히 부동산을 보고 좋은 부동산에 투자 하려면 앞서 쓴 “부동산 활동의 생활화”와
더불어 ‘땀과 정성’이 필요하다.

아무리 부동산 환경이 변해도 좋은 부동산을 새로 만들거나 구입하는 데는 이런 나름의 원칙에서 출발해야 한다.

인생에서는 어느 것도 ‘땀과 정성’ 없이 거저 얻어지는 것은 없다.

옛 논농사를 보면 우리 조상은 88번의 손길이 있어야 ‘한 알의 쌀’을 얻을 수 있다고 했다.

‘한 포기의 채소’를 얻기 위해 20번 이상 땅에 코가 닿듯이 업들이여 절했다.

올해도 농부들은 지나가는 여름의 살인적인 더위에도 땅에 닿게 깊숙이 허리를 굽혀 풀을
뽑았다.

끊임없이 풀을 뽑고 흙을 복둗워 밭고랑 사이에 길을 내고 바람을 끌어 들여야 튼실한 결실을
바랄 수 있다.

좋은 부동산을 구하기 또한 이와 별 다르지 않다.

나의 정신과 신체로 최선을 다해 부동산 활동을 해야 한다는 말이다

땀 흘려 부동산 공부와 발품을 팔고 지극한 정성으로 사람과 부동산을 대해야 한다.

부동산 공부는 자격시험을 보지 않는다 해도 ‘부동산학 개론’ 정도는 읽어야 한다.

어느 정도 부동산 용어에 익숙해지면 신문의 부동산 면이나 포털 사이트의 부동산 관련 정보를 읽는다.

여기서 중요한 것은 오늘자 신문과 1년이나 2년 전 같은 날 신문을 도서관 등에서 비교해서
읽어 본다.

1년 후인 오늘의 상황을 대입해 읽기를 거듭하다 보면 나름 부동산을 보는 안목을 키울 수 있다.
인터넷 또한 1년 전 예측과 오늘의 부동산 화두를 서핑 하다보면 나름 의 기준을 세울 수 있다.
이런 일들은 말 그대로 공부 이므로 단순히 ‘자신의 부동산 지식 향상’에만 그쳐야 한다.
실제 부동산 현장에서는 신문 등에 나온 이야기들을 ‘절대로 따라 해서는’ 안 된다.

그 부동산이 위치한 현장에 나가 실제 상황을 보는 것을 ‘임장 활동’이라 한다.

발품은 임장 활동 시 차를 타지 않고 현장을 걸으면서 본다는 뜻이다. 그 지역을 분석하고
해당 부동산을 볼 때는 필히 걸어 다녀야 한다는 말이다.

5일 장 장마당에 빠지지 말고 나가야 장마당에 나온 강아지를 비교할 수 있고  더 튼실한 강아지를 살 수 있다.

이는 처음 투자 결정 시에 충분한 시간을 할애해야 한다는 의미도 포함 된다.

조급하면 좋지 않은 부동산을 비싸게 살 수 밖에 없다.

어느 부동산을 살 것인가, 어떤 건물을 지을 것인가, 땅을 어떤 용도로 개발하거나 이용 할 것인가를 충분한 시간을 두고 결정한다.

선택 시 체크 리스트는 단 두 가지로 매우 간단하다.

무조건 시세 보다 싼 물건일 것.

향후 환금 가능성 고려할 것.

물론 전제는 일상화와 땀과 정성을 바탕으로 이들 모두를 고려 한 후 선택이라는 전제가 있다.

동종 물건과 비교하여 값이 싸다는 것은 ‘현재 가격 보다 미래 가치가 높다’는 말이다.

그 부동산 구입 시 대출 받은 돈의 대출이자 정도 감당할 수 있는지 여부도 계산에 넣는다.
부동산 상품에서 가장 취약한 특성이 환금성이다.

부동산은 내 사정이 아무리 급박 하거나 주위 상황이 급변해도 즉시 매매가 어려운 경우가
대부분이다.

급매나 용도 변경의 수단은 항시 존재 있지만 이 또한 한정적인 경우가 많다.

부동산도 상품 중 하나라고 보면 부동산 투자 원칙도 다른 상품의 구입과 확연히 다른 획기적인 새 이론은 없다.

자신의 옷을 고르듯 자신에 맞게 위 여러 원칙들을 가다듬어 가다 보면 자신에 적당한 현실을
만들어 갈 수 있다.

만약 현재 가지고 있는 부동산이 있다면 이 글을 읽는 것을 계기로 좋은 부동산인지 판단해
보자.

내가 가지고 있는 땅이 대로변에 접해 있다면 내 땅과 맞닿은 뒷골목 땅을 매입해 합필을 할
수 있고 그 땅이 대로변에서 진입이 가능 하도록 길을 내 줄 수도 있다. 또 토지 공법을
연구해 용도 변경을 할 수도 있다.

주위의 흐름에 맞추거나 변한 상황을 이용해 좋은 부동산으로 만드는 것 또한 땀과 정성이
수반되는 일이다.